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    “刚才我举的是美国的一个例子，现在我再讲一下我们国内的，西北的石油城银山市，曾经是我们国家第一大石油工业基地，但随着石油资源的枯竭，当地实体经济已经瓦解，房价在全国房地产泡沫大潮中不升反降，现在一平米不过只有百十元左右，虽然这两个城市的例子比较特殊，但都说明了一个道理，即从长期的观点来看，房地产经济的演化结果必然要与实体经济相匹配，这就是我刚才所说的房地产经济的基础是实体经济。”

    看到总理投来了鼓励的目光，金帅继续说道：“那么我们国家的房地产经济已经演变到了什么程度呢？国务院展研究中心给出了这样一个数据，去年年底，全国累积住房存量达到了2.2亿套，而按照城市常住的家庭人口计算，户均为1.22套，显然已经供过于求。”

    雷明宇想了一下说道：“你只提出了城市的常住人口，但有没有考虑到大批进城的农民工呢？”

    为了制定这套方案，金帅对这方面的数据可是掌握得非常清楚，听到雷明宇提出的疑问，胸有成竹的说道：“按照国务院展研究中心的统计，进城农民工大约为2.4亿左右，按全国城市户籍人口6.9亿的数据，户均3.13人，那么所需要的住房不过才o.76亿左右。如果进城农民工的住房条件略低于城市平均水平，比如居住面积只有目前平均的2\/3，那只需要o.5亿套住房。也就是说我们目前的住房，不仅够城市居民的居住，多出来5ooo万套左右，完全可以满足进城农民工的住宅需求。”

    “那么你的意思就是说，我们现在的住房完全可以满足需求了？”

    金帅点了点头：“无论按照什么样的数据，目前的住宅房都已经过剩，除此之外，我们还有大量的小产权房未在统计范围内。在有些城市，小产权房的面积几乎占到全市的半壁江山。根据研究资金来源于房产商的ReIco工作室估算，最近五年间小产权房建筑面积约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%，完全可以满足近8oo万13oo万户进城农民工的住房需求。这样看来，进城农民工实际所需的住宅房满打满算最多不会过3ooo万套。而目前每年住宅房竣工面积约8亿平方米。如果按每套住宅8o平米计算，住宅房的新增产能每年至少有1ooo万套。这就意味着，只需要3年的时间，所谓城镇化的过程就可以完成。要知道，毕竟留守农村几乎都为老弱病残，2.4亿进城农民工必然是最后的城镇化对象。”

    总理点了点头：“要是按照你这样的说法，是不是意味着我们目前建设的住房，完全可以满足需求，那为什么房价还在一个劲的上涨呢？”

    “从目前的情况来看，房产的供给是足够了，但需求却不是那么容易创造的。房产的有效需求在于人们具有足够的购买能力，这种购买能力则需要人们具有足够的收入条件。很多人以为，既然有数亿的进城农民工，他们必然都会成为房产经济继续持续下去的有效支撑力量。但理想很丰满，现实却很骨感，很多城市的空置房按照目前的人口增长度，都需要至少5年以上，乃至于十几年的时间来消化，原因在于大多数的普通市民或居民并不具有购房的经济能力。”

    总理和雷明宇相互看了看，同时意识到金帅所讲的已经进入到分配方面的深层次上了。


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